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Betriebskosten müssen nicht jährlich anfallen -

Recht-Lokal

Betriebskosten müssen nicht jährlich anfallen -
Leerstand geht zu Lasten des Vermieters


In einem neueren Urteil hat der BGH entschieden, dass wiederkehrende Kosten, die dem Vermieter zur Prüfung der Betriebssicherheit einer technischen Anlage, z. B. der Elektroanlage des Anwesens entstehen, bei entsprechender ausdrücklicher Vereinbarung als „sonstige Betriebskosten" (§ 2 Nr. 17 BetrKV) auf den Mieter umgelegt werden können.

Die praktische Bedeutung der Entscheidung ergibt sich jedoch nicht aus diesem Leitsatz, sondern aus den Gründen. Zum einen hat der BGH klargestellt, dass es sich auch bei so genannten Versorgungsmaßnahmen begrifflich um umlagefähige Betriebskosten handeln kann; zum anderen, dass einer Umlagefähigkeit nicht entgegensteht, wenn Betriebskosten nicht jährlich, sondern in größeren Zeitabständen anfallen.

Mit diesen Argumenten wurde bisher von Mieterorganisationen häufig die Zahlung von bestimmten Betriebskostenpositionen verweigert; beispielsweise wurde die Umlage von Kosten für die Reinigung des Öltanks abgelehnt mit der Begründung, dies seien Vorsorgemaßnahmen („vorbeugende Instandhaltung"), die der Vermieter im eigenen Interesse durchführt, um später nicht umlagefähigen Instandhaltungskosten vorzubeugen; außerdem würden die Kosten nicht jährlich anfallen und seien deshalb schon begrifflich nicht als Betriebskosten zu qualifizieren.

Diesen Argumenten hat der BGH in der Begründung des Urteils ausdrücklich widersprochen und klargestellt, dass solche Umstände einer Umlagefähigkeit auf den Mieter nicht entgegenstehen. Die Zahlung von Kosten z. B. für die Öltankreinigung, aber auch für turnusmäßige Gartenarbeiten kann daher nicht mit der Begründung verweigert werden, die Kosten würden nicht jährlich anfallen bzw. seien Maßnahmen der „vorbeugenden Instandhaltung".

Werden die so genannten „kalten" Betriebskosten (Betriebskosten ohne Heizkosten) vereinbarungsgemäß nach dem Anteil der betreffenden Wohnungen an der Gesamtwohnfläche des Anwesens umgelegt, hat der Vermieter die auf die leer stehende Wohnung entfallenden Betriebskosten grundsätzlich selbst zu tragen, da er das Vermietungsrisiko und damit das Leerstandsrisiko trägt. Dies gilt nicht nur für verbrauchsunabhängige Betriebskosten (z. B. Grundsteuer, Versicherung), sondern auch für verbrauchsabhängige Betriebskosten (z. B. Wasser, Müll), die wegen fehlender Erfassung des Verbrauchs der einzelnen Mieter (keine Zwischenzähler, keine einzelnen Müllgefäße) nach der Wohnfläche abgerechnet werden.

Die einseitige Änderung des vertraglich vereinbarten Umlageschlüssels durch den Vermieter ist nach § 556 a Abs. 2 BGB nur dann zulässig, wenn der Vermieter bestimmte Betriebskosten künftig nach dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch bzw. der erfassten unterschiedlichen Verursachung umlegen will (z. B. nach Einbau von Kaltwasserzählern in jede Wohnung oder Bereitstellung von separaten Müllgefäßen für jede Wohnung).

Liegen diese Voraussetzungen nicht vor, bedarf die Änderung des Umlageschlüssels der Zustimmung des Mieters, wobei der Vermieter einen Rechtsanspruch auf Abgabe der Zustimmung nur in eng begrenzten Ausnahmefällen hat.

Der Vermieter hat daher keinen Anspruch darauf, dass nicht vermietete Wohnflächen zukünftig aus der Umlegung bestimmter Betriebskosten für den Leerstand ausgeklammert bleiben.

Hans-Peter Dietrich, Rechtsanwalt und Immobilienwirt
(Döbelner Anzeiger – Ratgeber Recht, Ausgabe vom 29.09.08)


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