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Die verflixte Grundschuld II

Recht-Lokal

Die verflixte Grundschuld II


Beim Erwerb einer Immobilie ist es eine Selbstverständlichkeit, dass auf Verlangen des finanzierenden Kreditgebers zu dessen Gunsten eine Grundschuld im Grundbuch eingetragen wird. Die Erwerber, meistens Eheleute oder Lebenspartner, die ein Grundstück als Miteigentümer erwerben, bewilligen somit neben der persönlichen Verpflichtung für einen Kredit die dingliche Haftung des Grundstücks. Der vor Jahren aufgenommene Kredit ist nun längst zurückgezahlt. Da es sich bei der Grundschuld um ein abstraktes Sicherungsmittel handelt, steht die Grundschuld, sofern alle Forderungen des Grundschuldgläubigers beglichen sind, dem/den Grundstückseigentümer(n) als Eigentümergrundschuld zu. Daraus können sich dann – für viele überraschend – erhebliche Probleme ergeben.

Kommt es zur Trennung der Partner als Miteigentümer oder zur Auseinandersetzung einer Erbengemeinschaft, muss Einigkeit über die Verwendung des Grundstücks bestehen. Kommt eine solche Einigung nicht zustande, besteht das Recht einen Antrag auf Aufhebung der Gemeinschaft durch gerichtliche Teilungsversteigerung zu stellen. Die Grundschuld fällt immer, auch wenn der Kredit getilgt ist, in das geringste Gebot. Ist nun der Grundschuldbetrag im Verhältnis zum Wert der Immobilie hoch oder sogar höher als der durch ein Wertermittlungsgutachten festgestellte Verkehrswert, so ist das Grundstück nicht zu versteigern. Aber auch sonst kann eine Grundschuld die Versteigerung blockieren. Es findet sich wohl kein Ersteher, der das Risiko einer bestehenden Grundschuld übernimmt, wenn nicht alle Beteiligten, also ehemalige Miteigentümer oder Mitglieder einer Erbengemeinschaft, bereit sind, an einer Einigung, vor allem an der Löschung der Grundschuld mitzuwirken. Nimmt ein Miteigentümer oder Mitglied einer Erbengemeinschaft selbst an der Versteigerung teil und erhält er den Zuschlag, entsteht bezogen auf die Grundschuld nicht automatisch ein direkter Zahlungsanspruch gegenüber dem Ersteher. Die Vorlage einer Löschungsbewilligung seitens des ehemaligen bzw. noch eingetragenen Grundschuldgläubigers – also meistens einer Bank oder Bausparkasse - ist nicht ausreichend. Ob letztendlich ein Zahlungsanspruch und in welcher Höhe besteht, muss dann zusätzlich in einem gerichtlichen Verfahren geklärt werden. Dabei sind vor allem zunächst die Rechte aus der Grundschuld bezogen auf den ausgeschiedenen Miteigentümer zu beachten und durch diesen geltend zu machen. Diese gehen einem Zahlungsanspruch vor (OLG Hamburg, Beschluss vom 25.01.2015, 2 UF 120/14).

Es erscheint deshalb nicht nur sinnvoll, bei Vorhandensein von Grundstücken die erbrechtliche
Situation einer wiederkehrenden Prüfung zu unterziehen (dazu in meinem Artikel „Fallstricke im Erbrecht“,
nachzulesen in diesem Artikel, sondern sich rechtzeitig sachkundig beraten zu lassen, ob eine Grundschuld im Grundbuch verbleiben sollte.

Roland Scholz, seit 1990 Rechtsanwalt in Döbeln
(bisher nicht in einer Zeitung veröffentlicht)

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