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Hohe Ansprüche an Bauverträge

Recht-Lokal

Hohe Ansprüche an Bauverträge


„Häuslebauer" können ein Lied darüber singen, welche Probleme sich bei der Erfüllung von Bauverträgen zeigen. Der so genannte Pfusch am Bau ist immer wieder Gegenstand von Fernsehsendungen. Selbst für den Fall, dass die Leistung so erbracht wurde, wie dies der Bauvertrag vorsah, bleiben Risiken für den Bauunternehmer und den Bauherrn.

Technische und rechtliche Änderungen beachten.


Der Bauunternehmer muss dafür einstehen, dass die Bauleistung zum Zeitpunkt der Abnahme den anerkannten Regeln der Technik entspricht (Urteile des BGH vom 14.05.98, Az. VII ZR 184/97 und vom 27.07.2006, Az. VII ZR 202/04). Dies bedeutet, dass die Änderung technischer oder rechtlicher Anforderungen zwischen dem Vertragsabschluss und der Abnahme der Bauleistung eintreten, beachtet werden müssen. Das OLG Düsseldorf hat dies im Urteil vom 23.12.05 für die Anwendung der früheren Wärmeschutzverordnung entschieden.

Bauvertrag ist bindend


Der Bauunternehmer kann sich bezogen auf den Zeitpunkt der Abnahme somit nicht darauf berufen, dass sich die Vorschriften zwischenzeitlich geändert haben und er nach den ursprünglich geltenden Regelungen gebaut hat. Dies ist nur möglich, wenn dies im Bauvertrag ausdrücklich vereinbart ist. Ansonsten schuldet er die Leistung nach dem aktuellen Stand der Technik.

Insbesondere durch die Energieeinsparverordnung (EnEV), die am 21.05.08 durch Neuregelungen verschärft werden soll, werden insoweit hohe Anforderungen an die Bauunternehmen oder Verkäufer von neuerrichteten Häusern (Bauträgern) gestellt.

Mangelfreie Fertigstellung


Sowohl den Unternehmern als auch den Bauherren ist zu empfehlen, sich diesbezüglich, also im Hinblick auf die Vertragsgestaltung umfassend zu informieren und ggf. rechtlich beraten zu lassen.

Kommt es vor oder in Verbindung mit der Abnahme einer Bauleistung zu Mängelfeststellungen, so ist der Auftragnehmer im Rahmen der Vertragserfüllung verpflichtet die Bauleistung mangelfrei fertig zu stellen. Dies ist überwiegend unproblematisch. In jedem Fall ist aber darauf zu achten, dass bei einer Abnahme einer Leistung als im Wesentlichen erbracht, festgestellte Mängel gerügt werden und dies auch dokumentiert wird. Erst nach vollständiger Leistungserbringung wird der Werklohn des Bauunternehmers letztendlich fällig. Regelmäßig handelt es sich nach Abschlagszahlungen nur noch um eine Restzahlung, die jedoch je nach Umfang des Bauvorhabens beträchtlich sein kann.

Fragen der Zurückbehaltung


Wie verhält es sich nun, wenn nach der Abnahme vorher nicht erkennbare Mängel ersichtlich werden und der Restwerklohn noch nicht gezahlt wurde? Was muss ich bei der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes beachten?

Mangelsymptome sind ausreichend


Zunächst ist wichtig, dass der Bauherr als Auftraggeber nicht verpflichtet ist, im Werklohnprozess zu den Ursachen und den Mangelbeseitigungskosten vorzutragen. Es ist ausreichend, dass der Mangel hinreichend bestimmt nach seinen Symptomen, z.B. Nässe an den Innenwänden des im Keller befindlichen Heizungsraumes, benannt wird. Dies wurde erst kürzlich durch ein Urteil des Bundesgerichtshofes vom 06.12.2007 – XII ZR 125/06 - klargestellt.

Um den Auftragnehmer zur Mangelbeseitigung anzuhalten ist es im Übrigen statthaft, durch einen so genannten Druckzuschlag in etwa den dreifachen Betrag der geschätzten Mangelbeseitigungskosten zurückzubehalten.

Rat des Anwaltes einholen


Im Prozess ist es jedoch dann unter Umständen zur Vermeidung einer Kostentragung angezeigt, den geltend gemachten Zahlungsanspruch, soweit er der Höhe nach nicht grundlegend bestritten wird, Zug-um-Zug gegen die Mängelbeseitigung anzuerkennen. Wenn also eine Klage zugestellt wird, sollte selbst im Verfahren vor einem Amtsgericht, das nicht dem Anwaltszwang unterliegt, spätestens an dieser Stelle anwaltlicher Beistand in Anspruch genommen werden. Eine Korrektur ggf. schon vorab abgegebener Erklärungen ist regelmäßig mit Kostennachteilen verbunden.


Roland Scholz
Rechtsanwalt u.
Fachanwalt für Familienrecht

(Döbelner Anzeiger – Ratgeber Recht, Ausgabe vom 25.04.08)


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