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Muss ich verkaufen?

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Muss ich verkaufen?



Können sich mehrere Grundstückseigentümer, sei es im Rahmen einer Bruchteils- oder einer Erbengemeinschaft, nicht über die Verwendung/Verwertung eines Grundstücks einigen, kommt regelmäßig nur noch die Aufhebung der Gemeinschaft im Wege der Zwangsversteigerung infrage. Der Meistbietende erhält dann den Zuschlag. Nicht selten geht die Immobilie dabei unter Wert „über den Tisch“. Problematisch wird es, wenn noch eine nicht mehr oder nur noch teilweise valutierende Grundschuld im Grundbuch eingetragen ist. Nachzulesen in meinem Artikel „Die verflixte Grundschuld“ in der Döbelner Rundschau vom 11.12.2019 oder auf meiner Homepage www.anwaltskanzlei-roland-scholz.de/Aktuelles.

Das Oberlandesgericht Koblenz hat mit Urteil vom 22.07.2010 – 5 U 505/10 – noch eine andere Möglichkeit als die gesetzlich vorgesehene Zwangsversteigerung bestätigt. Wird mit einem Käufer durch die Mehrheit der Grundstückseigentümer ein ordnungsgemäßer notarieller Kaufvertrag abgeschlossen, so kann der z. B. einen Verkauf ablehnende Miterbe im Einzelfall verpflichtet sein, einen solchen Kaufvertrag zu genehmigen bzw. kann er dazu verurteilt werden. Eine solche Klage kann sogar nur ein Miterbe erheben, sofern eine Mehrheitsentscheidung gegeben ist. Dabei geht es darum, dass es sich um eine Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung des Nachlasses handeln muss. Es kommt somit auf die tatsächlichen Umstände an. Ob ein solcher Fall vorliegt und wie der Vertrag bestmöglich –klagesicher – vorbereitet werden kann, ist mit einem auf diesem Gebiet erfahrenen Rechtsanwalt zu prüfen.

Der Vorteil dieser Variante besteht darin, dass die Risiken und Kosten einer Zwangsversteigerung sowie die Unsicherheit des Ausgangs eines solchen – lange andauernden – Verfahrens vermieden werden können. Weiterhin wird die Löschung einer Grundschuld, weil im Gegensatz zur Teilungsversteigerung beim Verkauf der lastenfreie Erwerb zu sichern ist, Vertragsinhalt sein. Verliert der „unwillige Miteigentümer“ den Prozess, so hat er die entstandenen Kosten zu tragen.

Es ist also möglich, den Verkauf einer Immobilie gerichtlich zu erzwingen und dabei ein wirtschaftlich besseres Ergebnis als im Fall einer gerichtlichen Versteigerung zu erzielen.


Roland Scholz, Rechtsanwalt und
Fachanwalt für Familienrecht; seit 1990 in Döbeln

Veröffentlichung im SachsenSonntag am 29.02.2020

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