Ihre sympathische Anwaltskanzlei Roland Scholz in Döbeln


Direkt zum Seiteninhalt

Rechte der Vermieter durch Rechtsprechung des BGH gestärkt

Recht-Lokal

Rechte der Vermieter durch Rechtsprechung des BGH gestärkt


1. Fristlose Kündigung nach Erhöhung von Betriebskostenvorauszahlungen

Gerade im Ergebnis des langen Winters und nunmehr kalten Frühlings werden viele Mieter mit Bange an ihre Betriebskostenabrechnung denken.

Sind nach § 560 Abs. 4 BGB Betriebskostenvorauszahlungen vereinbart, so kann jede Vertragspartei nach einer Abrechnung durch Erklärung in Textform eine Anpassung auf eine angemessene Höhe vornehmen. Erklärt somit der Vermieter einseitig eine Erhöhung und kommt der Mieter, weil er ggf. damit nicht einverstanden ist, mit Zahlungen in Verzug, so kann nach einem Urteil des BGH vom 18.07.2012 - VIII ZR 1/11 - der Vermieter das Mietverhältnis unter Berücksichtigung der Voraussetzungen des § 543 i. V. m. § 569 BGB fristlos kündigen. Der BGH hat insoweit die jeweiligen Entscheidungen der Vorgerichte, hier des Amtsgerichts Königswusterhausen und des Landgerichts Potsdam, dahingehend bestätigt, dass der Vermieter vor Ausspruch der Kündigung nicht verpflichtet ist, den Mieter auf Zahlung der erhöhten Betriebskosten zu verklagen.

In einem etwaigen Räumungsprozess ist der Mieter nach Auffassung des BGH allerdings dadurch geschützt, dass im Rahmen des Kündigungsprozesses geprüft werden muss, ob der Vermieter bei den Vorauszahlungen eine Anpassung auf die verlangte Höhe vornehmen durfte. Hierbei könnte allerdings ein erhebliches Prozessrisiko gegeben sein. Weiterhin gibt der BGH deshalb an Mieter die Empfehlung, durch Einsicht in die Abrechnungsunterlagen nachzuprüfen, ob die Anpassung gerechtfertigt ist oder nicht und welches Risiko er eingeht, wenn er nicht zahlt. Sollte ihm die Einsicht in Unterlagen nicht ermöglicht werden, kann sich der Mieter auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen. In einem solchen Falle ist dann eine auf Zahlungsverzug gestützte Kündigung ausgeschlossen.

2
. Ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs

Im Wesentlichen ist wohl allgemein bekannt, dass ein Wohnungsmietverhältnis fristlos gekündigt werden kann, wenn nach den §§ 543, 569 BGB der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete (mindestens ein Monatsbetrag) in Verzug ist oder er in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht. Unpünktliche Mietzahlung im Sinne dieser gesetzlichen Vorschrift berechtigt den Vermieter somit zur fristlosten Kündigung und zu einem anschließenden Räumungsprozess, sofern die Wohnung nicht fristgerecht herausgegeben wird.

Der BGH hat nun mit Urteil vom 10.10.2012 - VIII ZR 107/12 - entschieden, dass eine ordentliche Kündigung wegen Zahlungsverzugs auch unterhalb der oben genannten Anforderungen für eine fristlose Kündigung möglich ist. Eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung des Mieters liegt schon dann vor, wenn der Mietrückstand eine Monatsmiete übersteigt und die Verzugsdauer wenigstens einen Monat beträgt. Der Vermieter kann somit fristgemäß nach den gesetzlichen Fristen (§ 573c BGB) oder der vertraglich vereinbarten Kündigungsfrist, die länger als die gesetzliche Kündigungsfrist sein kann, dass Mietverhältnis bei Mietrückständen kündigen, ohne dass die strengen Voraussetzungen, die für eine fristlose Kündigung gelten, Anwendung finden. Hierbei ist beachtlich, dass nach der Rechtsprechung des BGH die bei außerordentlich fristlosen Kündigungen geltenden Schutzvorschriften nach § 569 Abs. 3 BGB nicht zur Anwendung kommen. Vorliegend wurde zu dem Fall einer nicht gezahlten Erhöhung der Miete dahingehend entschieden, dass die Schutzvorschrift des § 569 Abs. 3 Nr. 3 BGB nicht zur Anwendung kommt. Wird also um die Berechtigung einer Mieterhöhung gestritten, die jetzt bei steigenden Mietpreisen durchaus im Raum stehen kann, ist ein Mieter gut beraten, einen etwaigen streitigen Erhöhungsbetrag zunächst unter Vorbehalt zu zahlen, um somit eine ordentliche Kündigung zu vermeiden. Eine nachträgliche Zahlung kann eine berechtigt ausgesprochene ordentliche Kündigung nicht rückgängig machen. Dies gilt auch im Fall einer ansonsten möglichen Zahlung der aufgelaufenen Rückstände im Räumungsprozess nach einer fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs (§ 569 Abs. 3 Nr. 2 BGB).

Rechtsanwalt Roland Scholz

(Ratgeber Recht Döbelner Anzeiger am 28.03.2013)

Download des Artikels

zurück zu Veröffentlichung

Home | Wir über uns | Unser Profil | Aktuelles | Recht lokal | Service | Ihr Kontakt zu uns | Impressum | Haftungsausschluss | Sitemap


Zurück zum Seiteninhalt | Zurück zum Hauptmenü